“A Caixa não aceitou meu orçamento.” É a frase que abre a maior parte das conversas que chegam aqui. A reação mais comum, nesse momento, é achar que o problema está no projeto. Na prática, a maior parte das reprovações não questiona o projeto em si — questiona a forma como o orçamento foi montado em cima dele. São erros de método, não de arquitetura ou de engenharia estrutural.
As categorias que mais aparecem
Composição de custo sem base de referência. Lançar o valor de um item pelo preço que você pagaria numa loja, ou por uma cotação informal, sem montar a composição unitária (mão de obra + material + equipamento, com suas respectivas produtividades e encargos) é a causa mais comum de exigência. A análise de engenharia trabalha com composições de custo, não com preço de balcão — mesmo que o valor final “bata”.
BDI fora da faixa aceita para o tipo de obra. O percentual de Benefícios e Despesas Indiretas incide sobre o custo direto e tem uma faixa de referência que varia conforme o tipo de empreendimento (residencial, comercial, reforma). Um BDI genérico, copiado de outro orçamento ou de uma tabela de referência de outra finalidade, é sinalizado com frequência.
Cronograma físico-financeiro inconsistente com o orçamento. O cronograma precisa refletir a mesma composição de custos do orçamento, na mesma ordem lógica de execução. Divergência entre o que o orçamento diz que custa determinada etapa e o que o cronograma libera nessa etapa é motivo recorrente de devolução — mesmo quando cada peça, isolada, parece correta.
Quantitativo divergente do projeto aprovado. Área construída, número de pavimentos, metragem de esquadrias — qualquer quantitativo do orçamento que não bata com o projeto arquitetônico ou estrutural aprovado gera exigência, independentemente de o valor final estar “razoável”.
Preenchimento fora do padrão do formulário. Parte das exigências não é sobre o conteúdo técnico, é sobre a forma: campo preenchido no formato errado, item duplicado, unidade de medida inconsistente entre planilhas. É o tipo de erro mais fácil de evitar e o mais irritante de receber, porque não tem nada a ver com a qualidade do orçamento em si.
Por que isso custa tempo, não só dinheiro
Cada exigência gera uma nova rodada: reenvio, nova fila de análise, nova espera. Enquanto isso, o cronograma da obra não anda, o crédito aprovado fica parado e — dependendo do prazo do banco para resposta — o processo pode precisar ser reiniciado. O custo real de uma planilha malfeita não é o valor do reenvio, é o tempo que a obra fica parada esperando.
O que fazer com isso
Antes de enviar, vale revisar a planilha como se fosse a própria análise de engenharia revisando: cada composição de custo tem base? O BDI está dentro do que se espera para esse tipo de obra? O cronograma conversa com o orçamento? Se a resposta para alguma dessas perguntas for “não sei”, esse é exatamente o ponto que vale revisar antes de submeter — é mais barato corrigir agora do que depois de uma exigência.